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Selon l’article 1726 du Code civil du Québec, un vice caché est un défaut qui rend un bien impropre à l’usage auquel on le destine ou qui en diminue tellement l’utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait pas donné le même prix s’il l’avait connu. Pour qu’un défaut soit considéré comme un vice caché, quatre critères doivent être remplis :

Le vice doit être grave : Il doit rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer significativement l’utilité.

Le vice doit être caché : Il ne doit pas être apparent et ne peut être découvert par un examen prudent et diligent.

Le vice doit être inconnu de l’acheteur : L’acheteur ne doit pas avoir été informé du vice au moment de la vente.

Le vice doit être antérieur à la vente : Le défaut doit avoir existé au moment de la transaction.

Des exemples courants de vices cachés incluent des infiltrations d’eau au sous-sol, des problèmes de fondations, des moisissures cachées ou des défauts majeurs de la toiture.

Il est important de noter que les réparations régulières et l’entretien normal d’un immeuble ne sont pas considérés comme des vices cachés. Par exemple, le remplacement de la toiture après 25 à 30 ans ou des fenêtres après 40 ans est généralement attendu et ne constitue pas un vice caché.

En cas de découverte d’un vice caché, l’acheteur dispose d’un délai de prescription de trois ans à partir de la découverte du vice pour intenter une action en justice contre le vendeur. Il est recommandé de consulter un professionnel du droit pour obtenir des conseils adaptés à votre situation spécifique.

Vous est-il déjà arrivé que, la veille de passer chez le notaire pour acheter une maison, votre client vous appelle pour signaler la découverte d’un vice important, menaçant ainsi la conclusion de la transaction ?

Que faire dans une telle situation ?

Une clause prévue dans la promesse d’achat permet à un futur acheteur de reporter ou d’annuler l’achat d’une propriété en cas de découverte d’un problème grave.

Clause 6.5 de la promesse d’achat

Cette clause, incluse dans le formulaire obligatoire utilisé par les courtiers et agents immobiliers au Québec, précise les conditions relatives à la découverte d’un vice ou d’une irrégularité.

6.5 Vice ou irrégularité

En cas de dénonciation, avant la signature de l’acte de vente, d’un vice ou d’une irrégularité affectant les titres ou d’une non-conformité à une garantie du vendeur, ce dernier dispose d’un délai de 21 jours à compter de la réception d’un avis écrit pour :

• Remédier au vice ou à l’irrégularité à ses frais, ou
• Informer l’acheteur par écrit de son incapacité à le faire.

Dans ce dernier cas, l’acheteur dispose de cinq (5) jours suivant la réception de l’avis pour :

1. Accepter le bien avec les vices ou irrégularités allégués, ce qui réduira la garantie du vendeur en conséquence ; ou
2. Annuler la transaction, rendant ainsi la promesse d’achat nulle et non avenue.

Si l’acheteur choisit d’annuler la transaction, il peut demander le remboursement des frais raisonnables engagés pour l’achat, tels que les frais de notaire, d’inspection ou d’ouverture de dossier bancaire.

Exemples de vices ou irrégularités

Une piscine creusée empiétant sur une servitude (par exemple, Bell Canada ou Hydro-Québec).

Un logement au sous-sol jugé non conforme par la municipalité.

Important à savoir

Avis écrit obligatoire : L’acheteur doit informer le vendeur dès que le problème est soulevé. Cela doit se faire avant la signature de l’acte de vente chez le notaire, car après, il est trop tard pour invoquer cette clause.

Délais de rigueur : Le délai de cinq (5) jours accordé à l’acheteur est strict et ne peut être prolongé.

Option d’entente à l’amiable

Le vendeur et l’acheteur peuvent convenir d’une solution à l’amiable, souvent moyennant une compensation financière. Cette entente doit être mise par écrit avec l’aide d’un notaire ou d’un avocat.

En résumé, la clause 6.5 offre à l’acheteur des recours clairs en cas de découverte d’un vice ou d’une irrégularité avant la signature de l’acte de vente, permettant ainsi une transaction équitable et transparente.

La présence d’ocre ferreuse dans le sol, en soi, ne constitue généralement pas un vice caché au Québec, sauf dans certaines situations spécifiques. Pour qu’un vice soit qualifié de caché en vertu de l’article 1726 du Code civil du Québec, il doit remplir plusieurs critères, notamment celui d’être grave et de rendre la propriété impropre à l’usage auquel elle est destinée ou en diminuer tellement l’utilité que l’acheteur n’aurait pas acheté le bien ou en aurait offert un prix inférieur s’il en avait été informé.

Voici quelques éléments à considérer concernant l’ocre ferreuse dans le sol :

Nature du problème : L’ocre ferreuse est une substance généralement liée à la présence d’eau souterraine dans les sols. Elle peut parfois se manifester par des taches de rouille, des accumulations dans les drains ou des systèmes d’égouts, mais sa simple présence dans le sol n’est pas nécessairement un défaut grave.

Impact sur l’utilisation de la propriété : Si l’ocre ferreuse provoque des problèmes graves, comme des dommages à la fondation ou des infiltrations d’eau importantes qui compromettent l’intégrité de la propriété ou sa sécurité, cela pourrait être considéré comme un vice caché, car cela affecterait l’utilisation du bien.

Impact sur la valeur ou l’usage : Si la présence de l’ocre ferreuse entraîne des coûts élevés de réparation ou de gestion (par exemple, des réparations de drains ou de fondations), cela pourrait être considéré comme un vice caché. En revanche, si l’ocre ferreuse ne cause que des problèmes mineurs et ne compromet pas la structure du bâtiment, il est moins probable qu’elle soit qualifiée de vice caché.

Conclusion :
La présence d’ocre ferreuse peut être considérée comme un vice caché uniquement si elle cause un dommage significatif qui affecte l’usage de la propriété, comme des dommages aux fondations ou des infiltrations d’eau majeures. Pour un acheteur, il est important de faire inspecter le sol et la structure du bâtiment par un expert pour évaluer l’impact de l’ocre ferreuse avant de conclure une transaction.