Lors d’une transaction immobilière, c’est l’acheteur qui transige avec l’inspecteur chargé de faire une inspection visuelle de l’immeuble au moyen d’un contrat de services. Ce contrat est soumis aux articles 2098 et suivants du Code civil du Québec.
Advenant un vice caché, le vendeur et l’inspecteur préachat peuvent être responsables envers l’acheteur en vertu d’actes juridiques distincts : l’un en vertu du contrat de vente de l’immeuble et l’autre en vertu du contrat de services. Cette situation n’entraîne pas la solidarité parfaite car une obligation est solidaire uniquement lorsque les parties l’ont prévue ou lorsque la situation est prévue par la loi. La jurisprudence décide alors qu’il s’agit responsabilité In solidum1, en d’autres termes une solidarité imparfaite.
Concernant le lien de droit entre le vendeur et un inspecteur préachat, les tribunaux ont reconnu qu’il n’en existe aucun. D’abord dans l’affaire Montbrun c. Ricardi2, la Cour du Québec a décidé que le vendeur et l’inspecteur étaient débiteurs d’obligations différentes : le premier étant débiteur d’une garantie contre les vices cachés alors que le second était débiteur d’une obligation de déceler les vices apparents. La Cour a donc accueilli la requête en irrecevabilité présentée par l’inspecteur déclarant que le vendeur poursuivi pour vices cachés n’avait pas de lien de droit avec l’inspecteur.
De même, dans l’affaire Starnino c. Rolland Jason et Associés inc3., l’inspecteur qui appelait en garantie les vendeurs a été débouté. En effet, la Cour a décidé que non seulement il n’existe aucun lien de droit entre l’inspecteur et les vendeurs, mais aussi que la preuve a révélé que l’inspecteur ne pouvait prétendre avoir été induit en erreur par les vendeurs même s’il avait reçu de fausses informations de leur part. En effet, l’inspecteur ne pouvait s’en satisfaire et renoncer à faire des recherches additionnelles. De plus, dans la décision Boucher c. Julien4, la Cour du Québec précise que ce type de recours doit être analysé selon les règles habituelles de la responsabilité extracontractuelle.
En conclusion, l’inspecteur préachat peut être poursuivi uniquement par l’acheteur et même dans ce cas ce dernier devra établir la faute professionnelle car l’inspecteur n’est tenu que d’une obligation de moyens et son mandat souvent ne couvre qu’une inspection visuelle.
1 Boutilier c. Alexopoulos, 2010 QCCA 387; Corbeil c. Séjourné, 2009 QCCQ 6339; Penaranda c. Dima, 2011 QCCA 1948
2 AZ-99036185, 500-22-021976-983 (C.Q.).
3 EYB 2005-98064 (C.Q.), 500-22-089801-032.
4 2007 QCCQ 3136 (CanLII), 500-32-092998-055 (C.Q.).
